Terrain et urbanisme
Servitudes sur un terrain à bâtir : les repérer avant de signer
Un passage pour le voisin, une canalisation enterrée, une interdiction de bâtir sur une bande de terrain : les servitudes ne se voient pas toujours sur le terrain, mais elles s’imposent au propriétaire. Découvertes après l’achat, elles peuvent remettre en cause l’implantation de la maison.
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Terrain et urbanisme
L’essentiel
Une servitude est une charge imposée à un terrain au profit d’un autre terrain ou de l’intérêt général. Les servitudes privées naissent de la situation des lieux, de la loi ou d’une convention ; les servitudes d’utilité publique sont annexées au plan local d’urbanisme. Avant d’acheter un terrain à bâtir, faites vérifier par le notaire les titres de propriété antérieurs, consultez les annexes du plan local d’urbanisme et observez le terrain : poteaux, regards, chemins et clôtures révèlent parfois une servitude.
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Définition
Ce qu’est une servitude
Le Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le terrain qui supporte la charge est dit servant ; celui qui en profite est dit dominant.
La servitude est attachée aux terrains, pas aux personnes. Elle se transmet avec la propriété : l’acquéreur d’un terrain grevé d’une servitude doit la respecter, comme le faisait le vendeur.
Il existe aussi des servitudes d’utilité publique, instituées par l’administration dans l’intérêt général : protection d’un monument historique, passage d’une ligne électrique ou d’une canalisation de gaz, périmètre de captage d’eau, plan de prévention des risques.
Les deux catégories obéissent à des règles différentes, mais elles ont le même effet pratique pour vous : elles limitent ce que vous pouvez construire ou faire sur votre terrain.
Origines
Servitudes naturelles, légales et conventionnelles
Les servitudes naturelles découlent de la situation des lieux. La plus connue concerne l’écoulement des eaux : le terrain situé en contrebas doit recevoir les eaux qui découlent naturellement du terrain supérieur, sans que celui-ci puisse aggraver cet écoulement.
Les servitudes légales sont fixées par la loi : distances pour les vues sur le terrain voisin, distances de plantation des arbres et haies, droit de passage au profit d’un terrain enclavé qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique.
Les servitudes conventionnelles résultent d’un accord entre propriétaires : droit de passage, passage de canalisations, interdiction de construire sur une bande de terrain, servitude de vue ou de cour commune. Elles doivent figurer dans un acte, et leur publication au service de la publicité foncière les rend opposables aux acquéreurs successifs.
Une servitude continue et apparente, comme une canalisation visible ou une fenêtre donnant sur le terrain, peut aussi s’acquérir par une possession de trente ans. Un usage ancien, même sans acte, mérite donc d’être examiné avec le notaire avant l’achat.
Un regard ou un poteau sur le terrain peut signaler une servitude de réseau.
Repérer
Comment repérer les servitudes avant d’acheter
Lisez l’acte de propriété du vendeur et demandez au notaire d’examiner les titres antérieurs. Les servitudes conventionnelles y sont mentionnées, parfois dans des actes anciens dont la formulation demande une lecture attentive.
Consultez les annexes du plan local d’urbanisme pour les servitudes d’utilité publique. Elles comportent un plan qui situe, par exemple, le tracé des lignes électriques ou des canalisations de transport.
Parcourez le terrain : un chemin qui le traverse, un regard ou une plaque de canalisation, un poteau électrique, une clôture qui ne suit pas la limite cadastrale sont autant d’indices. Interrogez les voisins sur les usages existants ; un passage utilisé depuis longtemps peut avoir une existence juridique.
Le plan cadastral n’a pas de valeur pour établir les limites ni les servitudes. Seul un bornage par un géomètre-expert fixe la limite entre deux propriétés.
Conséquences
Ce qu’une servitude change pour la construction
Une servitude de passage impose de laisser libre une bande de terrain, avec la largeur prévue par l’acte. La maison, la clôture, le portail et l’allée doivent être conçus en conséquence.
Une servitude de canalisation interdit en principe de construire au-dessus de l’ouvrage et impose de laisser un accès pour l’entretien. Elle peut s’accompagner d’une bande non constructible de part et d’autre.
Une servitude non aedificandi interdit toute construction sur la partie concernée ; une servitude de vue peut empêcher de bâtir à une certaine distance d’une fenêtre voisine. Ces contraintes réduisent la surface réellement constructible et peuvent imposer une implantation moins favorable.
Pour une ligne électrique aérienne, des distances de sécurité s’imposent pendant le chantier, notamment pour les grues et les engins. Le constructeur doit en tenir compte dans son organisation.
Mentionnez chaque servitude au constructeur dès le premier rendez-vous.
Les vues et l’égout des toits créent aussi des obligations envers le voisin.
Vos ouvertures
Les servitudes que crée votre propre maison
Votre maison crée à son tour des contraintes vis-à-vis des voisins. Le Code civil interdit les vues droites sur le terrain voisin à moins de 1,90 mètre de la limite, et les vues obliques à moins de 0,60 mètre, sauf servitude contraire.
L’égout des toits doit se faire sur votre propre terrain ou sur la voie publique, pas chez le voisin. Une gouttière débordant sur la limite ou des eaux pluviales rejetées vers la parcelle voisine peuvent être contestées.
Les plantations obéissent également à des distances : deux mètres de la limite pour les arbres destinés à dépasser deux mètres de hauteur, cinquante centimètres pour les autres, sauf règlement ou usage local différent. Pensez-y dès l’aménagement du jardin.
Sécuriser
Les précautions dans l’avant-contrat
Dans la promesse ou le compromis de vente du terrain, faites préciser par le vendeur qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude autre que celles mentionnées. Cette déclaration engage sa responsabilité en cas de servitude cachée.
Si une servitude est découverte, demandez au constructeur d’en vérifier l’incidence sur le projet avant de lever les conditions suspensives. Un plan de masse indiquant la servitude permet de confirmer que la maison prévue reste réalisable.
En cas de doute sérieux, un géomètre-expert peut réaliser un relevé du terrain et localiser précisément l’emprise de la servitude. Ce coût est modeste au regard du risque de devoir modifier une maison déjà conçue, voire déjà construite.
Conservez ensuite tous les actes relatifs aux servitudes dans votre dossier de construction : ils seront demandés lors d’une revente ou d’un projet d’extension.
FAQ
Vos questions sur les servitudes
Une servitude disparaît-elle à la vente du terrain ?
Non, elle est attachée au terrain et se transmet à l’acquéreur.
Où trouver les servitudes d’un terrain ?
Dans les titres de propriété, les annexes du plan local d’urbanisme et par l’observation des lieux.
Peut-on construire sur une canalisation ?
En principe non, une servitude de canalisation interdit de bâtir au-dessus et impose un accès.
Le cadastre suffit-il pour connaître les limites ?
Non, seul un bornage réalisé par un géomètre-expert fixe la limite.
À quelle distance de la limite puis-je ouvrir une fenêtre ?
Une vue droite exige 1,90 mètre, une vue oblique 0,60 mètre, sauf servitude contraire.
Que faire si une servitude cachée est découverte ?
Consultez le notaire : la déclaration du vendeur dans l’acte peut fonder un recours.
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Sources
- Code civil, articles 637, 640, 671, 678 à 682 et 686 à 710, Légifrance
- Code de l’urbanisme, article L151-43 (servitudes d’utilité publique), Légifrance
