Terrain et urbanisme
Ce que le plan local d’urbanisme impose à votre maison
Hauteur, distance aux limites, pente du toit, couleur des façades, clôtures : bien avant le premier plan, le plan local d’urbanisme dessine en creux votre future maison. Le lire avant d’acheter un terrain évite de découvrir une contrainte au moment du permis.
Plus de 65 experts certifiésAvis neutre et indépendantIntervention dans toute la France
Terrain et urbanisme
L’essentiel
Le plan local d’urbanisme découpe la commune en zones et fixe pour chacune des règles d’implantation, de hauteur, d’emprise au sol, d’aspect extérieur, de stationnement et d’espaces verts. Ces règles s’imposent au permis de construire. Avant d’acheter un terrain, consultez le règlement de la zone, ses documents graphiques et ses annexes, notamment les servitudes et les plans de prévention des risques. Un certificat d’urbanisme permet de figer pendant dix-huit mois les règles applicables.
Pour aller plus loin : notre page visite fondations. Demandez un devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69.
Le document
Ce qu’est le plan local d’urbanisme
Le plan local d’urbanisme, communal ou intercommunal, est le document qui organise l’usage des sols. Il comprend notamment un rapport de présentation, un projet d’aménagement, des orientations d’aménagement pour certains secteurs, un règlement écrit, des documents graphiques et des annexes.
Pour un particulier qui fait construire, les pièces essentielles sont le plan de zonage, qui indique dans quelle zone se trouve le terrain, et le règlement écrit de cette zone. Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent aussi imposer des principes, par exemple un accès commun ou une orientation des constructions.
Toutes les communes ne disposent pas d’un plan local d’urbanisme. Certaines ont une carte communale, d’autres relèvent du règlement national d’urbanisme. Renseignez-vous en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme, qui permet de consulter les documents en ligne.
Zones
Zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles
Les zones urbaines, notées U, correspondent aux secteurs déjà bâtis et équipés. Les zones à urbaniser, notées AU, sont destinées à être ouvertes à la construction, parfois sous conditions d’équipement ou d’opération d’ensemble. Les zones agricoles et naturelles, notées A et N, sont en principe inconstructibles pour une maison individuelle, sauf exceptions limitées.
Chaque zone peut être divisée en sous-secteurs avec des règles propres. Un terrain classé dans un secteur pavillonnaire peu dense n’obéit pas aux mêmes règles qu’un terrain en centre-bourg.
Un terrain annoncé comme constructible doit donc être vérifié sur le plan de zonage. Méfiez-vous des terrains situés en limite de zone ou concernés par une orientation d’aménagement qui pourrait en contraindre l’usage.
Les règles évoluent : un plan local d’urbanisme peut être modifié ou révisé. Si une procédure est en cours, renseignez-vous sur son contenu avant de vous engager.
Le plan de zonage indique la zone du terrain et donc le règlement applicable.
Implantation
Où placer la maison sur le terrain
Le règlement fixe l’implantation par rapport aux voies et emprises publiques : à l’alignement, en retrait d’une distance minimale, ou dans une bande de constructibilité. Il fixe aussi l’implantation par rapport aux limites séparatives : en limite, ou à une distance minimale, parfois liée à la hauteur de la construction.
Ces règles conditionnent la forme de la maison, surtout sur un terrain étroit. Une règle de retrait de quatre mètres de chaque limite latérale réduit considérablement la largeur constructible d’un terrain de quinze mètres de façade.
L’emprise au sol maximale, lorsqu’elle est réglementée, limite la surface que la maison peut occuper au sol. Combinée à une hauteur limitée, elle détermine la surface habitable possible.
Le règlement impose parfois un pourcentage minimal d’espaces de pleine terre ou d’espaces verts, qui limite les surfaces imperméabilisées : terrasses, allées, stationnement.
Volume et aspect
Hauteur, toitures, façades et clôtures
La hauteur maximale s’exprime en mètres, à l’égout du toit ou au faîtage, ou en nombre de niveaux. Elle se mesure à partir d’un point défini par le règlement, ce qui compte sur un terrain en pente.
Les règles d’aspect extérieur encadrent la pente et les matériaux de toiture, la couleur des façades et des menuiseries, la forme des ouvertures, les panneaux solaires, les clôtures et portails. Elles varient fortement d’une commune à l’autre, et peuvent être renforcées aux abords d’un monument historique.
Le stationnement est également réglementé : nombre de places par logement, parfois couvertes. Ces places doivent figurer sur le plan de masse du permis.
Ces règles s’appliquent aussi aux travaux ultérieurs : un abri de jardin, une piscine, une extension. Les connaître dès le départ permet d’anticiper les projets futurs.
Recul, hauteur et emprise au sol dessinent le volume constructible de la parcelle.
Annexes
Servitudes et risques : les annexes à ne pas oublier
Les annexes du plan local d’urbanisme regroupent les servitudes d’utilité publique : périmètres de protection des monuments historiques, lignes électriques, canalisations de gaz, captages d’eau, plans de prévention des risques naturels ou technologiques.
Un plan de prévention des risques peut imposer des règles constructives fortes : cote de plancher au-dessus des plus hautes eaux connues, interdiction de sous-sol, étude géotechnique. Ces règles s’ajoutent à celles du règlement de zone.
Consultez aussi Géorisques pour connaître les risques recensés sur la commune et, à l’adresse, l’exposition au retrait-gonflement des argiles. Ces informations orientent la conception des fondations et le budget.
Les servitudes de droit privé, comme un droit de passage ou une servitude de vue au profit d’un voisin, ne figurent pas dans le plan local d’urbanisme. Elles apparaissent dans les actes notariés : demandez au notaire de les identifier avant la signature, car elles peuvent réduire la surface réellement utilisable.
Sécuriser
Le certificat d’urbanisme avant d’acheter
Le certificat d’urbanisme d’information indique les règles d’urbanisme applicables au terrain, les servitudes et les taxes. Le certificat opérationnel précise en outre si un projet déterminé est réalisable.
Leur intérêt principal est de cristalliser les règles : si une demande de permis est déposée dans les dix-huit mois suivant sa délivrance, les règles en vigueur à la date du certificat ne peuvent pas être remises en cause, sauf exceptions liées à la sécurité ou à la salubrité publique.
Avant de signer l’achat d’un terrain, faites inscrire une condition suspensive d’obtention du permis de construire pour votre projet. Associez votre constructeur à la lecture du règlement : il connaît les points qui posent difficulté lors de l’instruction.
Le certificat d’urbanisme se demande en mairie, gratuitement. Le délai de délivrance est d’un mois pour le certificat d’information et de deux mois pour le certificat opérationnel. Prévoyez ce délai dans votre calendrier d’achat, et demandez au vendeur du terrain s’il en a obtenu un récemment.
FAQ
Vos questions sur le PLU
Où consulter le plan local d’urbanisme ?
En mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme, qui publie les documents en ligne.
Un terrain en zone N est-il constructible ?
En principe non pour une maison individuelle, sauf exceptions limitées prévues par le règlement.
Le PLU peut-il imposer la couleur de ma façade ?
Oui, les règles d’aspect extérieur peuvent encadrer couleurs, matériaux et toitures.
Que faire si le PLU change après l’achat ?
Un certificat d’urbanisme obtenu avant permet de figer les règles pendant dix-huit mois.
Les règles valent-elles pour un abri de jardin ?
Oui, elles s’appliquent aussi aux constructions et travaux ultérieurs.
Un plan de prévention des risques s’ajoute-t-il au PLU ?
Oui, c’est une servitude annexée qui impose ses propres règles.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de l’urbanisme, articles L151-1 et suivants, L410-1 et R410-1, Légifrance
- Géoportail de l’urbanisme
- Géorisques, ministère de la Transition écologique
