Contrat et démarches
Revendre une maison de moins de dix ans : garanties et documents
Revendre une maison que l’on a fait construire il y a moins de dix ans n’est pas une vente comme les autres. Les garanties de construction suivent la maison, le vendeur peut être tenu comme un constructeur, et l’acte doit mentionner les assurances. Un dossier complet fait la différence.
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Contrat et démarches
L’essentiel
Les garanties décennale et dommages-ouvrage bénéficient aux propriétaires successifs : elles se transmettent avec la maison. L’acte de vente doit mentionner l’existence ou l’absence de ces assurances, et les attestations y sont annexées. Le Code civil répute constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a fait construire : sans assurance dommages-ouvrage, le vendeur peut se retrouver en première ligne face à l’acquéreur. Préparez procès-verbal de réception, attestations, déclaration d’achèvement et carnet d’information du logement.
Pour aller plus loin : notre page suivi de construction CCMI. Demandez un devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69.
Le principe
Les garanties suivent la maison, pas le propriétaire
La responsabilité décennale des constructeurs s’exerce envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, selon l’article 1792 du Code civil. Autrement dit, l’acheteur d’une maison de cinq ans dispose encore de cinq années de garantie décennale contre le constructeur et son assureur.
L’assurance dommages-ouvrage se transmet de la même façon aux propriétaires successifs. Elle permet à l’acquéreur, en cas de désordre de nature décennale, d’obtenir le préfinancement des réparations sans attendre une décision sur les responsabilités.
Cette transmission automatique est une bonne nouvelle pour le vendeur comme pour l’acheteur : la maison se vend avec ses garanties. Encore faut-il pouvoir en justifier, avec des documents précis et à jour.
La garantie de parfait achèvement et la garantie biennale de bon fonctionnement, plus courtes, peuvent encore courir si la vente intervient peu après la réception. Elles suivent la même logique : elles sont attachées à l’ouvrage.
Vendeur constructeur
Le vendeur peut être tenu comme un constructeur
L’article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le particulier qui revend dans les dix ans la maison qu’il a fait édifier par un constructeur entre dans cette catégorie.
Concrètement, l’acquéreur qui découvre un désordre de nature décennale peut agir contre le constructeur d’origine, mais aussi contre son vendeur. Le vendeur dispose alors d’un recours contre le constructeur et son assureur, mais il est mis en cause.
C’est là que l’assurance dommages-ouvrage prend tout son sens. Lorsqu’elle existe, l’acquéreur s’adresse d’abord à elle et le vendeur est rarement inquiété. Lorsqu’elle n’a pas été souscrite, le vendeur se trouve exposé et l’acquéreur peut le faire valoir lors de la négociation du prix.
Si vous avez réalisé vous-même certains travaux, comme une extension ou un aménagement de combles, la même logique s’applique à ces travaux. Conservez les factures et les attestations d’assurance des entreprises intervenues.
Un dossier de vente complet rassemble permis, contrat, réception et attestations d’assurance.
Acte de vente
Ce que doit mentionner l’acte
Lorsqu’une vente intervient avant l’expiration du délai de dix ans, le Code des assurances impose de mentionner dans l’acte, ou en annexe, l’existence ou l’absence des assurances de construction. Le notaire vous demandera les attestations d’assurance dommages-ouvrage et de responsabilité décennale du constructeur.
À défaut de pouvoir les fournir, l’acte mentionnera leur absence, ce qui informe l’acquéreur et peut peser sur sa décision ou sur le prix. Retrouver une attestation des années après la construction peut prendre du temps : rassemblez-les dès la mise en vente.
Le notaire demandera aussi la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et, s’il existe, le certificat de non-contestation de la conformité délivré par la mairie. Ces documents établissent que la maison a été construite conformément au permis.
Dossier
Les documents à préparer
Constituez un dossier de vente comprenant le permis de construire et ses éventuels modificatifs, le contrat de construction et ses avenants, le procès-verbal de réception avec les réserves et la preuve de leur levée, les attestations d’assurance, la déclaration d’achèvement.
Ajoutez le carnet d’information du logement si votre permis a été déposé à compter de 2023, les notices des équipements, et, le cas échéant, l’attestation de fin de travaux relative à la réglementation environnementale.
Les rapports des visites réalisées pendant la construction sont un atout. Ils montrent que le chantier a été suivi et documenté, avec des photos des fondations, des réseaux et de l’isolation avant leur fermeture. Pour un acquéreur, c’est une information rare sur ce qui ne se voit plus.
Les diagnostics obligatoires restent à réaliser : diagnostic de performance énergétique, état des risques, et selon la localisation d’autres diagnostics. Les diagnostics électricité et gaz ne concernent que les installations de plus de quinze ans.
Les garanties de construction se transmettent à l’acquéreur avec la maison.
Sinistres
Déclarer les désordres connus
Si un désordre est apparu et a fait l’objet d’une déclaration à l’assurance dommages-ouvrage ou d’une réclamation auprès du constructeur, l’acquéreur doit en être informé. Joignez au dossier les échanges, les rapports d’expertise et la preuve des réparations réalisées.
Dissimuler un désordre connu expose le vendeur à une action pour dol ou pour vice caché, même si l’acte comporte une clause d’exonération de garantie, laquelle ne protège pas le vendeur de mauvaise foi.
Une procédure en cours au moment de la vente n’empêche pas de vendre, mais elle doit être organisée avec le notaire : qui poursuit l’action, qui perçoit l’indemnité, comment le prix en tient compte.
Un désordre ancien, réparé dans les règles et documenté, inquiète moins un acquéreur qu’une fissure inexpliquée découverte lors de la visite. La transparence protège le vendeur autant qu’elle informe l’acheteur.
Préparer
Anticiper la revente dès la construction
La meilleure préparation commence pendant le chantier : vérifier les assurances avant de signer, exiger l’assurance dommages-ouvrage, faire suivre les étapes clés, recevoir la maison avec un professionnel et classer tous les documents dans un dossier unique.
Après la réception, conservez la preuve de la levée des réserves et des interventions réalisées pendant la garantie de parfait achèvement. Notez la date de réception : c’est elle qui fixe le point de départ des garanties, et donc leur durée restante au moment de la vente.
Avant de signer un compromis, faites le point avec votre notaire sur la situation au regard des garanties et sur les questions fiscales éventuelles, qui dépendent de votre situation personnelle et de l’usage du bien.
FAQ
Vos questions sur la revente d’une maison récente
L’acheteur bénéficie-t-il de la garantie décennale ?
Oui, elle bénéficie aux propriétaires successifs jusqu’à la fin des dix ans suivant la réception.
Le vendeur peut-il être poursuivi en décennale ?
Oui, le Code civil répute constructeur celui qui vend un ouvrage qu’il a fait construire.
Que se passe-t-il sans assurance dommages-ouvrage ?
L’acte en mentionne l’absence et le vendeur reste plus exposé face à l’acquéreur.
Quels documents le notaire demande-t-il ?
Notamment les attestations d’assurance, la déclaration d’achèvement et les éléments sur la conformité.
Faut-il signaler un sinistre passé ?
Oui, avec les rapports et la preuve des réparations.
Les diagnostics électricité et gaz sont-ils nécessaires ?
Non pour des installations de moins de quinze ans.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code civil, articles 1792 et 1792-1, Légifrance
- Code des assurances, articles L242-1 et L243-2, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L126-35-2, Légifrance
