Contrat et démarches
Surface habitable, surface de plancher, emprise au sol : ne pas confondre
Une maison neuve affiche plusieurs surfaces qui n’ont ni la même définition ni le même usage. Les confondre peut fausser une comparaison entre deux offres, un calcul de taxe ou la vérification de la maison livrée.
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Contrat et démarches
L’essentiel
La surface habitable mesure l’espace réellement vivable, murs, cloisons, escaliers et parties de moins de 1,80 m de hauteur déduits ; elle sert à décrire le logement. La surface de plancher, définie par le Code de l’urbanisme, sert au permis de construire, au seuil de recours à l’architecte et au calcul de la taxe d’aménagement. L’emprise au sol est la projection au sol du volume de la maison ; elle sert à appliquer les règles du plan local d’urbanisme.
Pour aller plus loin : notre page suivi de construction CCMI. Demandez un devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69.
Trois mesures
Pourquoi une maison a plusieurs surfaces
Une maison est décrite par des surfaces différentes selon la question posée. L’urbanisme veut savoir quelle place la construction occupe sur le terrain et quel volume elle crée. Le futur occupant veut savoir combien de mètres carrés il pourra réellement utiliser. Les textes ont donc défini plusieurs mesures, chacune avec ses règles de calcul.
Sur un même projet, l’écart entre ces surfaces peut atteindre plusieurs dizaines de mètres carrés, en particulier lorsque la maison comporte un garage intégré, des combles ou un étage sous toiture.
Lorsque vous comparez des offres de constructeurs, vérifiez que la même surface est utilisée. Un prix au mètre carré calculé sur la surface de plancher paraîtra plus bas qu’un prix calculé sur la surface habitable, sans que la maison soit moins chère.
Habitable
La surface habitable : l’espace où l’on vit
La surface habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas comptés les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les balcons, les vérandas et, plus largement, les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
C’est la surface qui parle le plus au futur habitant. Elle figure dans les documents commerciaux et dans la description du logement. Dans un contrat de construction, vérifiez qu’elle est indiquée et que le plan permet de la retrouver pièce par pièce.
À la livraison, un écart sensible entre la surface habitable annoncée et celle réellement obtenue doit être examiné. Il peut résulter d’une erreur de plan, d’une modification non documentée ou d’une épaisseur de doublage plus importante que prévu.
La surface habitable se vérifie pièce par pièce, en tenant compte de la hauteur de 1,80 m sous les combles.
Plancher
La surface de plancher : la mesure de l’urbanisme
La surface de plancher est définie par le Code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades. Certaines surfaces en sont déduites, comme les vides et trémies, les aires de stationnement ou les combles non aménageables.
Elle diffère de la surface habitable notamment parce que l’épaisseur des cloisons intérieures n’en est pas déduite et parce qu’un garage clos peut, selon les cas, être à prendre en compte ou être déduit au titre du stationnement.
C’est elle qui détermine si un particulier doit recourir à un architecte, au-delà de 150 m² lorsqu’il construit pour lui-même. Elle intervient aussi dans le calcul de la taxe d’aménagement et dans le choix entre permis de construire et déclaration préalable pour certains travaux.
Elle figure dans le formulaire de demande de permis et dans l’arrêté.
Emprise
L’emprise au sol : la trace de la maison sur le terrain
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Les simples débords de toiture sans poteaux ni encorbellement, ainsi que les éléments de modénature, ne sont en principe pas comptés.
Un auvent porté par des poteaux, un balcon en surplomb ou une terrasse couverte peuvent en revanche entrer dans l’emprise. Elle se calcule à l’extérieur des murs, épaisseur comprise.
Le plan local d’urbanisme peut limiter l’emprise au sol par un coefficient, par exemple un pourcentage maximal de la surface du terrain. C’est donc elle qui détermine, sur un petit terrain, la taille possible d’une maison de plain-pied et l’intérêt éventuel d’un étage.
L’emprise au sol est aussi prise en compte pour certaines formalités, notamment pour une extension ultérieure. Gardez les plans du permis : ils vous seront utiles pour tout projet futur sur la parcelle.
L’emprise au sol mesure la place occupée par la maison sur le terrain, débords compris.
Contrôler
Vérifier les surfaces de la maison livrée
À la livraison, il est possible de vérifier la surface habitable en mesurant les pièces et en appliquant les règles de déduction. Un télémètre laser et le plan coté suffisent pour un contrôle d’ensemble ; les pièces mansardées demandent davantage de soin, car il faut repérer la ligne des 1,80 m.
Vérifiez aussi la hauteur sous plafond, qui conditionne le confort et, sous les combles, la surface habitable. Une hauteur inférieure à celle prévue par la notice descriptive constitue une non-conformité à signaler.
Les dimensions des pièces se comparent au plan annexé au contrat. Un écart de quelques centimètres est sans conséquence pratique ; un écart qui empêche l’installation d’un meuble prévu, d’une cuisine ou d’un lit dans une chambre mérite une réserve.
En pratique
Les erreurs à éviter
Ne comparez jamais un prix au mètre carré sans savoir de quelle surface il s’agit. Demandez au constructeur de préciser la surface habitable et la surface de plancher de chaque modèle, et rapportez le prix à la même mesure.
Méfiez-vous des surfaces qui incluent un garage, des combles aménageables mais non aménagés ou une terrasse. Elles ont une valeur d’usage, mais ne correspondent pas à de l’espace habitable livré.
Pour la taxe d’aménagement et les formalités d’urbanisme, référez-vous à la surface de plancher figurant dans votre permis. Pour votre usage quotidien, la surface habitable reste la référence la plus parlante.
En cas de doute sur une surface annoncée, demandez au constructeur le détail du calcul, pièce par pièce. Un professionnel transparent le fournit sans difficulté, et ce tableau vous servira de référence à la réception.
FAQ
Vos questions sur les surfaces d’une maison
Quelle surface figure dans le permis de construire ?
La surface de plancher, définie par le Code de l’urbanisme, ainsi que l’emprise au sol.
Le garage compte-t-il dans la surface habitable ?
Non, il en est exclu.
Pourquoi la surface de plancher est-elle plus grande ?
Notamment parce que l’épaisseur des cloisons intérieures n’en est pas déduite.
Quand l’architecte est-il obligatoire ?
Pour un particulier qui construit pour lui-même au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Comment mesurer sous les combles ?
Seules les parties d’au moins 1,80 m de hauteur entrent dans la surface habitable.
Que faire si la surface livrée est inférieure ?
Mesurez, comparez au plan contractuel et signalez l’écart par écrit, si besoin en réserve à la réception.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article R156-1, Légifrance
- Code de l’urbanisme, articles R111-22 et R420-1, Légifrance
